Проверка правильности сделок на вторичных рынках купли-продажи квартир


11.10.2015

Проверка правильности сделок на вторичных рынках купли-продажи квартир

Один из самых главных рисков при покупке квартир на вторичных рынках – это оспаривание прав собственности на квартиры.
Поводами могут являться:

  • Бывшего продавца жилья признают недееспособным в суде (преклонный возраст, алкоголизм, наркомания, душевные расстройства);
  • Образование конфликтов между лицами, получившими квартиру в наследство, либо между бывшими супругами (после развода);
  • Если лицо, пропавшее без вести, имело прописку в данной квартире и появилось в ней;
  • Если лицо имело прописку в квартире, но было отправлено в места лишения свободы;
  • Если из жилого помещения были выписаны несовершеннолетние дети, и данный факт не был согласован с органами опеки.
Для минимализации или полного устранения данного риска нужно будет тщательно просмотреть данные бумаги:

  1. Все документы лица, продающего квартиру
    • Паспорт (подтверждающий любое гражданство);
    • Справки, подтверждающие дееспособность лица, продающего квартиру (психоневрологический и наркологический диспансер)

  2. Бумаги, подтверждающие права на введение жилья в частную собственность
    • Бумаги, подтверждающие права собственности (выписки из Единых государственных реестров, либо свидетельства)
Внимание, с начала 2015 года все свидетельства будут оформляться в виде бумажных документов (официальный бланк с учетным номером и степенями защиты). При этом, замена старых бланков на новые не требуется.

  • Документ, способный помочь установить права на жилое помещение (например, договора, подтверждающие куплю-продажу, обмен, дарение, ренту, передачу в собственность или право на наследование – из законов РФ);
  • Подлинный экземпляр нотариальной доверенности (если квартира будет по ней продаваться – из законов ГКРФ). 

Лучше всего перед подписанием документов установить, что нотариус, заверявший доверенность, действительно работает и обладает данными полномочиями. Поскольку собственник может признать доверенность недействительной в любое время, необходимо сначала проверить действие доверенности (у нотариуса), а лишь потом совершать сделку

  • Соглашение второго супруга (нотариально заверенное) на продажу жилого помещения
Данный документ необходим, если жилое помещение является совместно нажитым имуществом (приобретено в брачный период) – согласно законам СКРФ

Бумаги, позволяющие проверить возможно появления в квартире третьих лиц
  • Выписка из домовой книги (ее можно получить в ЕИРЦ при обращении с заявлением. Необходим документ, подтверждающий личность, и страховое свидетельство ОПС)
  • Данный документ содержит информацию о каждом лице, зарегистрированном в жилом помещении
  • Выписка из ЕГРП (в ней указаны все сделки по данной квартире).
Данный документ можно получить в Росреестре (территориальное отделение) в течение пяти рабочих суток (исходя из приказа Министерства экономического развития РФ). Внимание, данная бумага устаревает крайне быстро, поэтому, после ее получения, необходимо как можно быстрее оформлять сделку. Если вы оформляете сделку с нотариальной помощью, то нотариус может получить данную выписку в электронном виде (в течение рабочих суток). Согласно данному документу можно узнать, была ли жилая площадь арестована, обременялась ли она каким-либо образом, продавали ли ее, дарили или возбуждали ли для данной квартиры гражданско-правовой спор (будет указано не только количество данных ситуаций, но и дано подробное описание к каждой из них).

Внимание, если у вас остаются какие-то вопросы (например, в отношение данной жилплощади имеются временные выписки, частная продажа, продажи по доверенностям и так далее), то внимательно смотрите на дату данных вопросов (сроки признания данных операций недействительными составят 1-3 года, согласно основаниям признания недействительности сделки). Если же в отношении данной жилплощади имеются судебные споры, обязательно нужно дождаться их завершения и получить судебное заключение (после того, как оно вступит в силу).
Если же в ЕГРП не имеется никаких сведений о данном жилом помещении, то сделки с данным помещением не осуществлялись.

Внимание, ЕГРП обладает информацией о сделках с 31 января 1998 года, а сведения о более ранних периодах можно получать лишь в местных администрациях (для Москвы это будет Департамент горимущества), либо в Бюро, занимающемся технической инвентаризацией (ранее именно данный аппарат власти вел дела по регистрации всевозможных сделок).

Внимание, если вам необходимо получить информацию о жилом получении как можно быстрее, стоит воспользоваться официальной страницей Росреестра (раздел справочной информации о недвижимости). Однако, даже при пользовании данными системами всегда внимательно читайте описание лиц, прописанных в квартире (возраст, наличие инвалидности и так далее)


Теги: Купля-продажа квартиры

Частые вопросы

Адрес

  • 443 093, г. Самара
    ул. Мориса Тореза, 1а (адрес адвокатской коллегии)

График работы
  • Круглосуточно
  • 7 дней в неделю

Сайт
Телефон
  • +7 495 500 29 80


Факс:
  • +7 846 336 58 01
Для корреспонденции
  • 117570, г. Москва, А/Я №32


Эл.почта

Это закрытый раздел сайта, просмотр только после регистрации
ВХОД
Ошибка
Эл. почта
Пароль
Войти
Вспомнить пароль
Зарегистрироваться
РЕГИСТРАЦИЯ
Ошибка
Имя*
Фамилия*
Адрес e-mail*
Регистрация
Авторизация
ВОСТАНОВЛЕНИЕ
Ошибка
Адрес e-mail
Востановить
Авторизация